DOI: 10.69803/3083-6034-2026-3-130

УДК 332.6:631.11(477)

 

Юрченко І. канд.екон. наук, ст. науковий співробітник

https://orcid.org/0000-0002-4967-1994

Національний науковий центр «Інститут аграрної економіки»

 

ЕКОНОМІЧНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВІДПОВІДНОСТІ НОРМАТИВНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ В УКРАЇНІ

 

Статтю присвячено дослідженню економічного забезпечення ринкової відповідності нормативної грошової оцінки (НГО) земель сільськогосподарського призначення в умовах функціонування ринку земель в Україні, запровадженого з 1 липня 2021 р. Метою дослідження є розроблення науково обґрунтованих напрямів наближення нормативної грошової оцінки до реальної ринкової вартості землі. На основі авторського аналізу масиву даних моніторингу земельних відносин Держгеокадастру за 2021–2026 рр. (понад 444 тис. записів, стандартизована методика фільтрування за площею 0,1–50 га та ціною 8 000–250 000 грн/га) встановлено прогресуюче наростання розриву між НГО та середньозваженою ринковою ціною ріллі – з 4,2 % у 2021 р. до 70,7 % у 2026 р., із суттєвою регіональною диференціацією (від 7,2 % до 113,1 % у розрізі областей у 2025 р.). Доведено, що номінальне зростання фіскальних надходжень від плати за землі сільськогосподарського призначення до місцевих бюджетів (+28,6 % за 2021–2025 рр.) у доларовому еквіваленті обернулося скороченням на 17,7 %. Обґрунтовано напрями реформування: перехід до регіонально-диференційованих нормативів капіталізованого рентного доходу на рівні 75 % ринкової ціни, запровадження ринково-орієнтованого коефіцієнта індексації на основі ковзної середньої, вдосконалення фіскально-орендних інструментів та механізм адаптації оцінки до умов воєнного стану через коефіцієнт воєнного ризику. Розрахований потенційний сукупний фіскальний ефект від реформування становить +6,47 млрд грн щорічно.

 

Ключові слова: нормативна грошова оцінка, ринкова ціна землі, землі сільськогосподарського призначення, рілля, фіскальне регулювання, орендна плата, коефіцієнт воєнного ризику.

 

Список використаних джерел

  1. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення : Закон України від 31.03.2020 № 552-IX. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/552-20
  2. Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок : Постанова Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1147-2021-%D0%BF
  3. Земельний кодекс України : Закон України від 25.10.2001 № 2768-III. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
  4. Месель-Веселяк В.Я., Федоров М.М. Нові методичні підходи щодо удосконалення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Економіка АПК. 2016. № 2. С. 22–29.
  5. Ходаківська О.В., Юрченко І.В. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення: рентоутворюючі чинники. Землевпорядний вісник. 2017. № 7. С. 14–18.
  6. Ходаківська О.В., Юрченко І.В. Формування цін на землі сільськогосподарського призначення у Чеській Республіці. Економіка АПК. 2018. № 2. С. 91–99.
  7. Лупенко Ю.О., Ходаківська О.В. Наукові засади запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення. Економіка АПК. 2016. № 12. С. 5–15.
  8. Коробська А.О. Проблеми становлення ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні. Економіка АПК. 2019. № 4. С. 106–115.
  9. Смолій Л.В., Ревуцька А.О. Функціонування ринку землі сільськогосподарського призначення у контурах ризиків воєнного часу. Здобутки економіки: перспективи та інновації. 2024. DOI: https://doi.org/10.5281/zenodo.13731883.
  10. Про оцінку земель : Закон України від 11.12.2003 № 1378-IV. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15
  11. Про затвердження Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок : Постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1531-2002-%D0%BF
  12. Податковий кодекс України : Закон України від 02.12.2010 № 2755-VI. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
  13. Про оренду землі : Закон України від 06.10.1998 № 161-XIV. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14
  14. Дані моніторингу земельних відносин: знеособлені дані про відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, 01.07.2021–31.05.2026 рр. / Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру. URL: https://land.gov.ua/monitorynh-zemelnykh-vidnosyn/
  15. Офіційний курс гривні до долара США. Національний банк України, 2021–2026 рр. URL: https://bank.gov.ua
  16. Щодо індексації нормативної грошової оцінки земель за 2025 рік : офіційне повідомлення Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру. URL: https://land.gov.ua
  17. Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення : Наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 23.05.2017 № 262. Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 31.05.2017 за № 679/30547. (Наказ втратив чинність на підставі Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства № 716 від 04.04.2023).
  18. Портал «Відкритий бюджет» Міністерства фінансів України. Доходи місцевих бюджетів України за кодами бюджетної класифікації 18010500, 18010600, 18010700, 18010900, 18011200, 2021–2026 рр. URL: https://openbudget.gov.ua
  19. Ukraine’s Land Market: Results and Challenges / Kyiv School of Economics (KSE). Kyiv, 2025. URL: https://kse.ua/wp-content/uploads/2025/06/Zemelniy-rinok-v-Ukrayini.pdf
  20. Державний земельний банк / Фонд державного майна України. URL: https://landbank.spfu.gov.ua

 

References

  1. Pro vnesennia zmin do deiakykh zakonodavchykh aktiv Ukrainy shchodo umov obihu zemel silskohospodarskoho pryznachennia [On Amendments to Certain Legislative Acts of Ukraine Concerning the Conditions for the Circulation of Agricultural Land]: Law of Ukraine No. 552-IX, March 31, 2020. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/552-20
  2. Pro zatverdzhennia Metodyky normatyvnoi hroshovoi otsinky zemelnykh dilianok [On Approval of the Methodology for the Normative Monetary Valuation of Land Plots]: Resolution of the Cabinet of Ministers of Ukraine No. 1147, November 3, 2021. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1147-2021-%D0%BF
  3. Zemelnyi kodeks Ukrainy [Land Code of Ukraine]: Law of Ukraine No. 2768-III, October 25, 2001. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
  4. Mesel-Veseliak, V.Ya., & Fedorov, M.M. (2016). Novi metodychni pidkhody shchodo udoskonalennia normatyvnoi hroshovoi otsinky zemel silskohospodarskoho pryznachennia [New methodical approaches to improving the normative monetary valuation of agricultural land]. Ekonomika APK, 2, pp. 22–29. (in Ukrainian)
  5. Khodakivska, O.V., & Yurchenko, I.V. (2017). Normatyvna hroshova otsinka zemel silskohospodarskoho pryznachennia: rentoutvoriuiuchi chynnyky [Normative monetary valuation of agricultural land: rent-forming factors]. Zemlevporiadnyi visnyk, 7, pp. 14–18. (in Ukrainian)
  6. Khodakivska, O.V., & Yurchenko, I.V. (2018). Formuvannia tsin na zemli silskohospodarskoho pryznachennia u Cheskii Respublitsi [Price formation on agricultural land in the Czech Republic]. Ekonomika APK, 2, pp. 91–99. (in Ukrainian)
  7. Lupenko, Yu.O., & Khodakivska, O.V. (2016). Naukovi zasady zaprovadzhennia rynkovoho obihu zemel silskohospodarskoho pryznachennia [Scientific principles of introduction of market circulation of agricultural land]. Ekonomika APK, 12, pp. 5–15. (in Ukrainian)
  8. Korobska, A.O. (2019). Problemy stanovlennia rynkovoho obihu zemel silskohospodarskoho pryznachennia v Ukraini [Problems of formation of market circulation of agricultural land in Ukraine]. Ekonomika APK, 4, pp. 106–115. (in Ukrainian)
  9. Smolii, L.V., & Revutska, A.O. (2024). Funktsionuvannia rynku zemli silskohospodarskoho pryznachennia u konturakh ryzykiv voiennoho chasu [Functioning of the agricultural land market in the contours of wartime risks]. Zdobutky ekonomiky: perspektyvy ta innovatsii. DOI: https://doi.org/10.5281/zenodo.13731883 (in Ukrainian)
  10. Pro otsinku zemel [On Land Valuation]: Law of Ukraine No. 1378-IV, December 11, 2003. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15
  11. Pro zatverdzhennia Metodyky ekspertnoi hroshovoi otsinky zemelnykh dilianok [On Approval of the Methodology for the Expert Monetary Valuation of Land Plots]: Resolution of the Cabinet of Ministers of Ukraine No. 1531, October 11, 2002. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1531-2002-%D0%BF
  12. Podatkovyi kodeks Ukrainy [Tax Code of Ukraine]: Law of Ukraine No. 2755-VI, December 2, 2010. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
  13. Pro orendu zemli [On Land Lease]: Law of Ukraine No. 161-XIV, October 6, 1998. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14
  14. Dani monitorynhu zemelnykh vidnosyn: znoosobleni dani pro vidchuzhennia zemelnykh dilianok silskohospodarskoho pryznachennia [Land Relations Monitoring Data on the alienation of agricultural land plots], July 1, 2021 – May 31, 2026. State Service of Ukraine for Geodesy, Cartography and Cadastre. Available at: https://land.gov.ua/monitorynh-zemelnykh-vidnosyn/
  15. Ofitsiinyi kurs hryvni do dolara SShA [Official Exchange Rate of the Hryvnia to the US Dollar]. National Bank of Ukraine, 2021–2026. Available at: https://bank.gov.ua
  16. Shchodo indeksatsii normatyvnoi hroshovoi otsinky zemel za 2025 rik [On the Indexation of the Normative Monetary Valuation of Land for 2025]: official notice of the State Service of Ukraine for Geodesy, Cartography and Cadastre. Available at: https://land.gov.ua
  17. Pro zatverdzhennia Poriadku normatyvnoi hroshovoi otsinky zemel silskohospodarskoho pryznachennia [On Approval of the Procedure for the Normative Monetary Valuation of Agricultural Land]: Order of the Ministry of Agrarian Policy and Food of Ukraine No. 262, May 23, 2017. Registered with the Ministry of Justice of Ukraine on May 31, 2017, No. 679/30547. (Repealed by Order No. 716, April 4, 2023). (in Ukrainian)
  18. Portal “Vidkrytyi biudzhet” Ministerstva finansiv Ukrainy [“Open Budget” Portal of the Ministry of Finance of Ukraine]. Revenues of local budgets of Ukraine by budget classification codes 18010500, 18010600, 18010700, 18010900, 18011200, 2021–2026. Available at: https://openbudget.gov.ua
  19. Ukraine’s Land Market: Results and Challenges. Kyiv School of Economics (KSE), Kyiv, 2025. Available at: https://kse.ua/wp-content/uploads/2025/06/Zemelniy-rinok-v-Ukrayini.pdf
  20. Derzhavnyi zemelnyi bank [State Land Bank]. State Property Fund of Ukraine. Available at: https://landbank.spfu.gov.ua

 

Yurchenko I. Economic support for market conformity of the normative monetary valuation of agricultural land in Ukraine.

Purpose. The article examines the economic support mechanisms required to ensure the market conformity of the normative monetary valuation (NMV) of agricultural land in Ukraine under the conditions of an operating land market, launched on 1 July 2021 after the lifting of the long-standing moratorium; it aims to develop scientifically grounded directions for narrowing the persistent and widening gap between the administratively established valuation and the actual market value of land, which directly affects fiscal revenue formation, lease-payment regulation, and the efficiency of land relations.

Methodology. The study rests on an analysis of the current rent-based capitalization methodology underlying NMV, as established by Ukrainian land-valuation legislation, in comparison with actual market transaction prices. Its empirical foundation is an original dataset derived from the land relations monitoring data of the State Service of Ukraine for Geodesy, Cartography and Cadastre covering July 2021 to May 2026, comprising more than 444,000 transaction records, processed with the author’s standardized filtering methodology (area 0.1–50 hectares; price 8,000–250,000 UAH per hectare), with arable land treated as the representative market indicator given its dominant 93.2 percent share of transaction area.

Results. The gap between NMV and the weighted-average market price of arable land increased from a negligible 4.2 percent in 2021 to 70.7 percent in 2026, with substantial regional differentiation ranging from 7.2 to 113.1 percent across oblasts in 2025. Although nominal fiscal revenues from agricultural land tax and lease payments grew by 28.6 percent over 2021–2025, this translated into a 17.7 percent real decline in US-dollar terms. The article substantiates interrelated reform directions: a transition to regionally differentiated capitalized rent-income norms set at 75 percent of the regional market price with a three-year transition; a market-oriented indexation coefficient based on a three-year moving average; improved fiscal and lease-regulation instruments; incentives for timely revaluation; and a war-risk coefficient system for martial-law conditions.

Practical value. The findings and proposed instruments can inform the revision of the Law of Ukraine “On Land Valuation”, the NMV Methodology, and the Tax and Land Codes of Ukraine; the cumulative potential fiscal effect of the proposed reforms is estimated at approximately 6.47 billion UAH annually.

 

Keywords: normative monetary valuation, land market price, agricultural land, arable land, fiscal regulation, lease payment, war risk coefficient.

 


:  9zhurnal_3-2026-verstka-128-145.pdf (завант.: 18) [679.24 Kb]